抛售223处商业,许家印不想干房地产了?

中国楼市跌宕起伏,5年便已沧海桑田。

2015年的许家印高歌猛进,接连吃下“重庆李嘉诚”张松桥、“女星狙击手”刘銮雄、“鲨胆彤”郑裕彤名下物业,耗资超过400亿,这些人,都是他在香港大D会的好友。

没想到这么快,今年他就要抛售这些资产了。这几天朋友圈疯传,恒大集团旗下写字楼、酒店、购物中心等223处资产正在出售,转发的都是恒大员工。

抛售商业物业,近年来李嘉诚当属第一人,之后有王健林、潘石屹、邓鸿,这次轮到许家印了。


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其实在3月份,许老板就已经定下了今年的战略,就是“卖卖卖”。

恒大确实缺钱,负债率很高,截至去年底有息负债8000亿。今年上半年拼命卖房子,回笼了3100亿现金,但还是不够还债,那就继续卖商业吧。

宅总看了下密密麻麻的资产表格,发现有不少一二线的项目,其中不乏海花岛七星级酒店、博鳌国际医院这种招牌。

恒大把这些待售项目一律称为“非核心资产”,说是卖掉可以进一步降负债,聚焦房地产、汽车业务。

恒大确实不擅长商业经营。2019年,恒大投资物业账面总值1626亿,租金收入才13.6亿。对比商业大牛华润置地,投资物业账面总值为1400多亿,租金收入已有120多亿,是恒大的10倍!

其中一些物业,租金回报率只有千分之五,而一般一二线城市的商业租金回报率在4-5%之间。

写字楼、酒店、购物中心、商铺、长租公寓等物业,需要长期持有,兼具强大的管理能力。但在许老板眼里,除了住宅,这些都不算“房地产”,他要把运营的业务砍掉,是铁了心不想做长期的房地产生意了。

宅总觉得,当下并非最好的出售时机。今年太多人在卖资产,潘石屹和黑石谈了半年没有下文;泰禾吆喝了那么久也没卖出去;孙宏斌3月份也喊话,要出售一部分商业资产。

在那本著名的《我在碧桂园的1000天》中,杨老板说,资金链紧张可以卖资产,吴建斌就提醒他,真正危机到来的时候,未必卖得出去,因为大家都没钱了。

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20年多前,王石给万科定下了专注住宅开发的战略。一度,万科把商业全打包给凯德来管。

但到2013年,郁亮意识到,不能只守着住宅,他劝王石万科一定要转型,做“城市配套服务商”,老王听进去了。

可是恒大,似乎在重回到王石的老路,卖掉投资物业,只做“即售业务”。

房地产走到2020年,龙头大佬对未来的路已经产生了分歧。一类是坚持做持有运营、想要做更长久的房地产生意;另一类是无心恋战,转投其他行业。

前者以万科为代表,围绕地产做多元化。今天,万科篮子里有了商业、物流、长租、滑雪场。龙湖、中海、华润、保利和招商,也把商业和资管放在了与开发平行的位置。

这一类开发商对未来自己的定位是,从开发走向资产管理,运营+金融,向产业链的上游进军。

还有一些房企和恒大类似,“无心经营”。比如碧桂园,在写字楼、商场上毫无建树,持有大量的酒店也是因为远郊的配套不得不做。

融创本来无心商业,迫于从万达手里接来的文旅城项目,不得不做了运营,但老孙想做多久,没有人知道。

泰禾、旭辉、龙光、中南、融信、奥园等等这几年的千亿新丁,也大多没有在商业运营上着力。

这类开发商都是高周转的先锋或拥趸。他们习惯了低买(地)高卖(房)的生意,即时倒手,落袋为安。

他们没有耐心去拿10年运营个商业。赚个几亿的租金和管理费,在他们看来只是小钱,哪比得上动辄千亿的销售业务呢。

在房地产行业,这种投机型的开发商多了去了,他们不像是诚心要做长期的生意,更像是来捞一笔就走的。

有意思的是,它们的转型路径都惊人地相似,高科技、大健康、大金融。恒大去做新能源汽车,碧桂园专攻智能机器人,融创号称要做康养。

这些业务怎么看上去,都像是拿地的噱头而已。

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在前几天的万科股东大会上,有人问郁亮,他研究了世界商业史,发现没有房地产公司可以“基业长青”的。

郁亮回答,商业史就是用来突破的。万科基业长青是他的理想。

不是所有人都这么想。做生意,就像炒股,有人想做百年老店,有人就想投机做短线。

郁亮说要做“时代的企业”,过去三四十年,是中国房地产的黄金时代,是中国城市化突飞猛进的伟大进程,做房地产,就是顺应时代。

在这样的时代里,有许多的企业都成功了。但有多少企业,曾想过要“长青”?又有谁在陪跑,谁将穿越周期、仰望星空?

时光倒流十年,中国房地产销售排行榜上,前10、20哪里有碧桂园、恒大、融创、新城、旭辉们的影子?然而今天,曾经的网红星河湾、合生、富力、金源,不知落到了哪里。

中国新房销售在去年达到了16万亿的顶峰,未来10年大概率是回落的曲线,保持在10万亿左右的水平。

现今的龙头们如果自身安全,还能玩10年。10年后,当开发业务萎缩,不玩运营的他们,会不会退出房地产行业?

高周转总有玩不下去的一天。

今天的万科、恒大、碧桂园、融创,10年后又会是什么?万科物流遍布全世界,恒大牌汽车满街跑?碧桂园餐厅、融创雪世界还在吗?

11年前,许家印还在为上市奔波在香港,陪郑裕彤打牌,11年后,他已经在出售多年积累的投资物业,套现了。

即便恒大干不下去,他也通过家族信托和离岸公司,将公司与自己的财富形成了隔离。至于理想情怀什么的,早已湮灭在楼市的滚滚淘金潮中。

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