房价真的要跌了吗?

(这篇我只写给能看懂的人,我不是什么大V,但我清楚的知道房价为什么涨,后面可能因为什么会跌,如果你是一个有点金融知识的炒房客,可以看看,或许对你有些帮助,如果你是一个一点金融常识都没有的炒房客,看不看都不会改变你的炒房收益)

房价已经涨了十几年,从08年刺激大基建开始到现在为止,房价已经涨了十二年,现在的房地产市场产生了分歧,而且越来越严重,很多人不禁会问房价盼了十几年真的会跌吗?

我的答案是房价现在已经局部开始下跌了,而且这个趋势未来不会改变,但房价不会暴跌,而且一线城市的房价还会稳中有升,而且经济增长,人口净流入的新一线或者二线城市也会稳中有升。

对于人口净流出,经济下降的城市分化会很严重,也就是一个城市内区和区的价格会差很多,而且总的来说都是下降的,但好的房子价格下跌的幅度会比较有限总的来说真的是要跌了。

今年跌幅最多的地方应该是环京区域,燕郊跌幅最高达到了70%,这个属于河北的县级市,曾经因为北京的外扩需求一度遭到资金的爆炒,最高的价格达到了4万,现在的价格最低的达到了1万3左右,当年甚至有很多的大V鼓励去投资燕郊,而炒房客的平均价格在3万左右,我记得那时候网上铺天盖地的都是燕郊的投资文章,很多的楼盘都是捂着不卖,价格一天涨几千,现在却因为购房的资格问题,很多房子即使降价也无人问津。

现在的房价,还有更低的


限购是一个下跌的理由,但更多的理由还是炒作的热度散去,燕郊离北京近也是属于河北,炒作的理由就是北京可能把燕郊并入,但这不现实,因为北京即使买房了,户口也落不了,而现在北京一个户口网上说竟然值80万,很多人北京买了房子,但不是北京户口,何况一个属于河北的燕郊,所以当泡沫退去,价格自然就下来了,这只是拉开房地产去泡沫化的冰山一角。

其实还有很多的房子都降价了,只不过大家更关心的是北京,上海,深圳,广州这样的一线城市,不太注重别的地方,去年一线城市房价平均涨幅达到了4%,而一线城市里面的稀缺资源涨幅达到了将近10%,未来这个趋势也不会在短时间改变。

再比如鹤岗,一个小县城,房价5万一套,当时很多网上也是在讨论要去鹤岗买套属于自己的房子,还真的有人去这么做了,5万买了一套,结果住了2个月就受不了,卖房子的成交价在3万,理想都是丰满的,现实都是残酷的,当你在一个医疗,教育,消费都不发达的地方安了家,随着新鲜感的消失,你的寂寞会驱使你离开,但没有人会给你接盘的,人毕竟是群居动物,当一个年轻人生活在一个不发达的城市,周边都是务工人员的家属,你能生活多久呢?

鹤岗现在的房价


其实国内有很多这样的地方,有的地方环境还很优美,但经济和消费都很差,配套设施不完善,大部分没有支柱产业,这样的的地方房价有什么理由上涨呢?除了炒作没有一个可以支撑上涨的理由。

那么房价会下跌甚至暴跌吗?

房价现在已经开始下跌了,没有经济和人口支撑的地方是最先开始下跌的,因为这么多年供需已经都不平衡了,如果一个地方连炒作的理由都没有了不下跌又怎么能吸引新的资金入场呢?

但房价不会暴跌,最根本的一个原因还是地方政府的债务,大家要知道卖地还是地方政府的最快收入来源,而现在地价有降吗?地价如果不降房价怎么降?现在很多地方降价是因为已经炒到很高了,需要回到一个合理的区间,地钱政府已经赚了,房子钱开发商和炒房客也赚了,剩下的都是接盘的,主要的经济体没有损伤就可以保证大经济安全进行。

所以说很多地方经济不好,房价却不跌就是因为政府的地方债,如果房价暴跌,最倒霉的还是银行,地方政府还不上银行的钱,大企业还不上银行的钱,银行怎么办?如果银行没有钱了,经济就会发生危机,那么全国的经济都会受到影响,日本就是一个活生生的例子,结果房地产硬着陆,经济倒退了10年。


今年疫情的原因,每个城市的挂牌量都是激增,尤其法拍房,2018年网上法拍房将近2万套,2019年网上的法拍房达到了将近51万套,而2020年的法拍房达到了将近200万套,这说明了一个什么原因呢?

就是很多抵押的人还不起贷款了,或者是一些炒房客投资失败,银行只能收房子拍卖,未来不排除还有更多的法拍房挂牌出售,现在这些压力给的是银行,银行需要减少坏账,而法拍房一般都比较便宜,所以回笼资金还是比较快的,但这又能持续多久呢?毕竟能套现快靠的还是房子投机和保值属性,如果房价暴跌银行的这些法拍房怎么办呢?

如果这个趋势不能改变,越来越多的人出现房子抵债,那么银行的压力怎么能缓解呢?

为了避免这个趋势蔓延,现在银保监会和央行已经对个人房贷提出了限制。

1.大银行的个人住房贷款占整个贷款上限的32.5%,此前为40%。

2.中型银行个人住房贷款占整个贷款上限的20%,此前为27.5%。

3.小型银行和非县合作银行个人住房贷款占整个贷款上限的17.5%,此前为22.5.

4.县农合作机构个人住房贷款占整个贷款上限的12.5%,17.5%。

5.村镇银行个人住房贷款占整个贷款上限的7.5%,此前为12.5%。

公开数据。

这些新规从根本上就减少了支出,也就是说炒房的资金从根本上已经收紧了,而背后就是为了减少银行的风险,未来如果出了房产税,银行的风险也会减少。

其实这些新规出来之前,很多银行的个人房贷都是占贷款总额50%甚至更高的,这就导致了房价要稳,不能硬着陆。

既然从源头就减少了炒作的资金供给,那么剩下的就是时间问题了,房价的拐点真的到来了,但还是不会暴跌。

今年卖房子的人应该不在少数,你们的二手房好卖吗?我周边的人房子卖了半年才卖出去,而且还是降价卖的,但都是普通的房产,如果是稀缺房产的话,变现会快一些的。

其实现在房子带来的一系列问题已经很严重了,尤其生育率的问题,这是会严重影响未来经济的,但地方债也是超级巨大的,所以银行不能出问题,现在如果房价暴跌,地方政府是会比银行还难过的,那么地方债应该怎么还呢?

总结

房价上涨是因为印了很多钱,需要一个蓄水池把这些钱装进去,要不然会影响到其它行业,但这个蓄水池已经够大了,足以影响到未来几十年的经济发展,那么现在肯定要从这个蓄水池里面取水,但又不能一下子取太多,所以房价的下跌会先从没有经济支柱的地方开始,而有经济支撑和人口支撑的地方不仅不会跌,还会涨,只不过会分化,这个分化直到政策的变化才会截止。大家不要以为房价暴跌了,你就能买的起房子了,那时候经济就会出现危机,很多公司会因资金链断裂而破产,大部分人会下岗,穷的人只能更穷,经济才是高层调控房价的主要目的,劫富济贫那是不可能的事。

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